한화 포레나 미아 분양의 모든 것

서울 새 아파트 공급이 씨가 마른 가운데 모처럼 대형 건설사 아파트가 분양합니다. 오는 4월 한화건설이 서울 강북구 미아동에 ‘한화포레나미아’를 공급하는데요.

 

지하 5층~지상 28층 4개동, 총 497가구로 짓는 주상복합 아파트입니다. 경전철 우이신설역 삼양사거리역 초역세권으로 4월 5일 1순위 청약을 받으며, 2025년 11월 입주 예정입니다.

 

오늘은 한화 포레나 미아 분양의 모든 것에 대해 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

 

한화 포레나 미아 분양의 모든 것

 

 

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역세권 여부, 학군 선호도

강북구 미아동은 서쪽으로 북한산을 끼고 있고, 낡은 빌라와 저층 상가가 많아 개발이 더딘 지역입니다. 2010년대 개발한 미아 뉴타운을 제외하면 이 일대 아파트는 대부분 준공 20~30년 넘은 소규모 단지인데요. 새 아파트 ‘한화포레나미아’가 들어서면 미아동 주택 시장에서 희소성이 있습니다.

분양 홈페이지에선 ‘도보 1분 초역세권’ 단지라고 소개하고 있는데요. 우이신설선 삼양사거리역까지 약 100m로 가깝습니다. 하지만 우이신설선 자체가 강북권 외곽을 지나는 노선으로 업무중심지구 출퇴근에 도움이 되지 않습니다.

 

실제로 지역 주민들은 “삼양사거리역을 이용하기 보다는 버스 타고 10~15분 이동해 지하철 4호선 미아역이나 미아사거리역을 이용하는 게 시내로 나가기에 더 편하다”라고 했습니다.

단지 인근에 삼양초, 성암여중, 삼각산중, 미양중, 삼각산고, 영훈고 등이 있는데요. 모두 걸어서 15분 내외여서 통학하기에 편리합니다. 다만 미아동 학군이 서울 평균 대비 학업성취도가 낮아 학부모 사이에서 선호도가 높은 편은 아닙니다.

 

 

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주택형 타입, 용적률 

주택형은 39~84㎡(이하 전용면적) 총 6가지가 있습니다. 39㎡ 투룸형, 53㎡ 침실 2개, 59·74·80·84㎡ 침실 3개로 구성합니다. 총 497가구인데 주상복합 아파트라 타워형 비율이 높은데요.  53㎡와 80㎡ 211가구를 제외하고 모든 주택형이 타워형입니다.

그래서 일부 주택형 거실창 위치가 ‘복불복’인데요. 예를 들어 39㎡A, 80㎡A, 84㎡A는 모든 주택을 수요자 선호도가 가장 높은 정남향으로 배치합니다. 반면 53㎡A~B와 59㎡A는 대부분 주택이 정서향인데요. 최근 분양하는 새 아파트가 최소한 남서향이나 남동향으로 짓는 것과 다릅니다.

‘한화포레나미아’ 용적률은 570%에 달해 주거 쾌적성이 떨어질 것이라는 전망도 나오는데요. 인근 미아뉴타운 아파트 용적률이 200%대인 것과 비교하면 두 배 이상 빽빽합니다. 실제로 경기 수원시 ‘화서역파크푸르지오’(2021년 8월·2355가구)는 용적률이 499%인데, 높은 용적률 때문에 딱 보기에도 창문이 다닥다닥 붙어있는 모양새로 ‘닭장 아파트’로 유명하죠.

 

 

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분양가, 확장비

현재 새 아파트 분양시장에서 ‘분양가 9억원’은 수요자들이 청약에 나설지 결정하는 핵심 요인 중 하나로 꼽힙니다. 분양가가 9억 원을 초과하면 중도금 대출이 막혀 소위 ‘현금 부자’만 청약할 수 있기 때문이죠.

중도금 대출을 받으려면 ‘한화포레나미아’에서 청약할 수 있는 최대 주택형이 25평(전용 59㎡)에 그치는데요. 더 넓은 74㎡ 20층부터는 분양가가 9억 원을 넘겨 중도금 대출을 받을 수 없습니다.

 

청약 당첨됐더라도 대출 없이 현금을 마련해 중도금을 납입해야 하는데요. 주택형별로 분양가는 39㎡ 5억 1842만~5억 4488만 원,  53㎡ 6억 9085만~7억 2912만 원, 59㎡ 7억 7584만~8억 3210만 원, 74㎡ 8억 8229만~9억 1963만 원, 80㎡10억 2682만~10억 8415만 원, 84㎡ 10억 8921만~11억 5003만 원 등입니다.

예비 청약자 사이에선 “당첨되면 손해를 볼 수도 있는 것 아니냐”는 우려도 나오는데요. 최근 새 아파트 분양가가 주변 시세 대비 수억원 저렴한 경우가 많은데, 이 단지는 분양가가 시세와 별 차이 없거나 오히려 더 비싸기 때문입니다.

 

실제로 지난 1월 강북구 미아동 ‘북서울자이폴라리스’ 84㎡는 9억 2700만~10억 3100만 원에 분양했는데요. ‘한화포레나미아’보다 최고 분양가 기준 1억 2000만 원 정도 저렴했습니다.

‘한화포레나미아’보다 가구 수가 많고 상위 건설사 브랜드를 적용한 인근 미아뉴타운 ‘래미안트리베라2차’ 84㎡는 지난해 8월 10억 5000만 원에 팔렸는데요. ‘한화포레나미아’ 최고 분양가(11억5003만원)가 1억원 정도 더 비쌉니다.

발코니 확장비도 도마에 오르고 있는데요. 주택형에 따라 1150만~3650만원에 달합니다. “건설사가 분양가에 포함되지 않는 발코니 확장비를 높여 마진을 챙기려는 것 아니냐”는 지적이 나오고 있습니다.

‘한화포레나미아’ 재당첨 제한은 10년입니다. 전매제한은 특별공급의 경우 5년이지만, 일반공급 물량은 소유권 이전등기 후 전매할 수 있습니다.

 

 

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